微反馈

林琳 朱振辉

微友问：我前段时间买了房子，已经和卖家完成网签合同，并按时支付了首付款。

因为一些个人原因，我们的购房意向合同与网签合同价格是不一致的，购房意向合同是七月底签的，后因地方税费系统更新换代，过户时间就延后了。

没想到，这一拖就拖出问题来了！就在这段时间里，房价大涨，房东忽然翻脸，以签约两份合同为由，认定我们的购房合同无效，说什么也不肯卖房了。

这套房子是我们看了好久才定下来的，现在要在类似的地段买一套同等面积的房子，价格起码涨了三分之一！

请问律师，我该怎么办？可以起诉要求卖家继续履行合同吗？

签约律师沈学民：浙江腾飞金鹰律师事务所律师，主要执业领域为房地产开发法律风险防范，商品房销售、交付纠纷等诉讼及非诉讼业务，其他民商事争议处理。

如果仅是意向合同，一方违约要求解除合同，守约方要求继续履行一般不予支持，但可以要求违约方承担违约责任及赔偿损失等，违约金不足以补偿损失的，可以要求提高违约金，或同时再主张损失。

但如果已经签订了正式的网签合同，守约方有权要求继续履行，违约方无权要求解除合同。如果由于卖方原因导致合同实际无法继续履行的，由于你签订的是正式网签合同，你方的损失为可得利益损失（主要是指房屋差价损失），这个损失可要求违约方赔偿。

另外，阴阳合同并不是解除合同或者违约的理由，你方要求继续履行要按照双方达成的真实合同为准，即当事人的真实意思表示，如果不能证明清楚，则以备案合同为准。

签了协议收了定金

买家因为限购没法买房了

微友问：我最近刚卖了一套房，跟买家签订了居间协议，收取预付定金5万元，协议约定在一周后签订房屋转让合同。

现在限购限贷政策接连出来，买家因为不符合条件没法买房了，请问我作为卖家有什么权益？

签约律师陈鑫范：北京盈科（杭州）律师事务所高级合伙人，建设工程与房地产法律事务部主任。擅长房产领域。

纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。

综上，如果买方是由于限购而无购房资格了，那可以解除合同；如果买方并未丧失购房资格，仅仅是受制于限贷政策，则要看是否明确约定以按揭贷款方式支付房款，如果明确约定则可以解除，如果未明确约定则买方无权提出解除。

解除合同后，如果你存在为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可以要求买方承担。