案例分析

记者 郑牡丹

夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋出卖给第三方，这样的买卖合同可否认定无效？律师表示，得看受让人是否构成“善意取得”。

近期二手房交易红火，此类纠纷时有发生。律师提醒，夫妻在离婚时对共有房产做出分割约定，一定要及时办理变更登记，以免情况有变、引发纠纷。

丈夫擅自处分夫妻共有房屋

市民王女士与叶先生为夫妻关系，婚后两人在江东买了约59平方米的房子一套，房屋产权登记在叶先生名下。

去年4月份，两人因感情破裂签订离婚协议。在协议中双方约定，婚后共有的江东这套房子归王女士及女儿所有。此后，王女士曾多次要求叶先生办理过户手续，叶先生不断找理由搪塞，不予配合办理过户手续，王女士也没有另行起诉要求对方强制过户。

今年7月，王女士发现丈夫已经将这套房过户到葛先生的名下。王女士及其女儿认为叶先生无权在她们不知情的情况下对房屋进行擅自处分，遂向法院提起诉讼，要求法院认定葛先生与丈夫的合同无效。

法院认定买受人“善意取得”房产

法官在庭后调解过程中认为，葛先生取得房屋符合法律中“善意取得”的构成要件，属于合法取得房屋所有权。法官解释，根据物权法规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

在这起案例中，王女士没有证据证明葛先生在主观上存在恶意，即没有证据证明葛先生主观上明知涉案房屋的实际权利人已经是王女士及其女儿；葛先生提供的转账凭证显示成交价为70多万元，按照王女士的陈述也符合当时的市场行情，属于已经支付合理的对价；涉案房屋已经过户登记到葛先生名下，所以葛先生取得涉案房屋所有权属于“善意取得”，合同合法有效。经过法院的调解，王女士主动向法院申请撤诉。

“但是，王女士可另行起诉向其前夫请求赔偿损失。”浙江鑫目律师事务所的郑律师表示，虽然房子原登记在叶先生名下，但双方离婚协议书的约定应为有效，叶先生未经前妻许可处分夫妻共同财产，损害了王女士的合法权益。

郑律师建议：如果离婚协议中已对共有房产做出分割约定，且涉及需要办理变更登记手续的，则一定要及时办理变更登记。在一方拒不配合办理变更登记手续的情况下，另一方可以通过采取诉讼途径要求强制办理过户手续。对于没有及时办理过户手续造成的损失，如果他人已经构成善意取得，另一方可向处分一方主张赔偿。但是考虑到处分一方的经济能力可能比较薄弱，会存在执行不到的情形。所以从日后风险防控角度，建议一定要及时办理变更登记手续。