未写入合同的虚假宣传 开发商要不要担责？

记者 郑牡丹

除了房价，房子的交通、商业、教育等配套也是影响购房者置业的重要因素。但是买房之后，开发商销售时宣传的配套设施没有兑现怎么办？

眼下正值“金九银十”的楼市旺季，律师建议，挑选房子的时候需审慎对待开发商发布的楼书等宣传资料与销售员的口头说辞，最稳妥的方式还是自己多花些时间、精力去了解清楚购买小区内外的规划与发展。

房子交付时

当初承诺的大型超市不见影

或是因为政府规划变动，或是开发商有所欺瞒，近年因配套涉嫌虚假宣传而引发的买房纠纷屡见不鲜，因此对簿公堂的也有。

2013年底，市民王先生在鄞州某楼盘购置了一套商品房。根据当时该小区开发商发放的广告单页，小区建成后，小区外将会有大型超市入驻，置业顾问在营销时也将此作为一大利好进行介绍。

但去年年初该小区交付后王先生发现，开发商当初宣传的大型超市未见踪影。王先生认为，小区开发商存在“虚假宣传”，联系了同小区的一些业主准备维权，希望解除合同、退房并得到赔偿。

家长最为关注的教育配套也时有出现变数的。市民张先生于2013年2月买了海曙某楼盘的房子。开发商在房屋销售过程中，多次在媒体及墙体上发布该楼盘属“海曙某学校学区房”的广告，置业顾问在该项目的销售介绍中也以此为卖点，明确表明业主子女是能够顺利就读该校的。

但宁波市海曙区教育局之后发布的相关小学招生工作实施意见中，确定张先生买的房子未被划入海曙某学校服务区。张先生以开发商涉嫌欺诈为由予以起诉。

此外，还有购房者发出过类似的抱怨：买房时说好的小区对面规划低密度别墅、学校，后来却变成了影响视野的高层；交付时沙盘和宣传纸上标注的音乐喷泉、景观人行道不见踪影……

未写入合同的虚假宣传

让购房者维权难

“在购买商品房时，由于购房者处于弱势地位，影响大家购房决策的关键因素如配套学校、商业设施等，开发商往往不会同意写入合同或者签订补充协议，加之购房者对法律条款和政府政策的理解不够深刻，故在发生纠纷后无法得到理想的维权效果。” 浙江甬泰律师事务所的邹律师说。

那么开发商在楼盘营销时的承诺，一旦兑现不了，又未写入合同，开发商就不用担责了吗？

邹律师表示，那要看开发商宣传广告中的描述是否构成要约，如果是要约，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力；如果构成“要约邀请”，则广告宣传内容不具有合同上的约束力，购房者的维权就十分困难，要寻求其他途径的援助。

他解释，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。该条款以“商品房开发规划范围内”为适用标准，“商品房开发规划范围外”的虚假广告，不适用该司法解释的规定。

邹律师说，因此在王先生的例子中，由于开发商承诺的超市并不在商品房规划范围内，不能视为商品房的基础设施和相关配套设施，因而开发商的相关承诺可能只会被认定为“要约邀请”，想要取得违约赔偿的维权效果较难。

而在张先生的例子里，开发商明确在报纸上宣传自己的楼盘是“海曙区某学校学区房”的广告内容，是关于商品房屋的说明和允诺，可以认定为根本违约，但在走法律程序时由于业主无法举证自己的实际损失，法院最终酌定判决业主获赔2万元违约金。