江干、之江成交速度最快 大江东价格涨幅最大

去年12月21日，中央明确“去库存”为2016年的重要任务之一。转眼整整3个月过去了，在这段时间里，杭州楼市经历了“涨声四起”、“单日破千”、“半月破万”等跌宕情节。3个月（2015年12月21日－2016年3月21日），杭州市（包括余杭、萧山区）一共成交新房住宅31924套。

在这波突如其来的购房潮中，杭州究竟哪些区域的房子在速销？价格到底涨了多少？接下来市场供需会如何变化？让我们先从最直白的数据面来看看。文/莫利卡

之江区、江干区去化速度加快 大江东、江干区成交价格涨幅最大

杭州楼市共有11个区域（滨江、大江东、拱墅、江干、上城、西湖、下城、下沙、萧山、余杭、之江区），在“去库存”的3个月里，与2015年前11个月相比，之江区每月销量从201套增加到462套，增幅达130%；江干区每月销量从960套增加到1996套，增幅达108%；萧山和西湖区的增幅达30%；余杭区为17%；去化速度明显放缓的区域有下沙、下城区，分别降低25%、11%。

这3个月，房子卖得最多的区域是：余杭区11008套，占总销量的34.5%；江干区5987套，占总销量的18.8%；萧山区5996套，占总销量的18.8%；拱墅区2922套，占总销量的9.2%。

成交均价的情况呢？涨幅最大的大江东地区，为22.6%，从前11个月的6599元/平方米涨到近期的8093元/平方米；江干区其次，涨幅13%，从19665元/平方米涨到22210元/平方米；余杭第三，涨幅7.3%，从10407元/平方米涨到11171元/平方米；随后的之江和下沙几乎持平；而下城区、滨江有轻微降幅，分别为-9%、-4.5%。

在这波购房潮中，无论是去库存还是房价走势，我们可以看到，之江、大江东、江干区是受益最为显著的几个区域，而没有更多新增供应量的滨江、下沙等区域，甚至出现销售滞缓甚至倒退现象。而位置尚佳的下城区，成交量与成交价双双齐跌，令人诧异。

大江东、下城区的房子最难卖

很大一部分为偏远项目

截至3月21日12:00，杭州住宅库存为78046套，按照近3个月的去化速度，整个杭州市的去化周期降低为7.3个月，而之江、滨江、江干、拱墅、西湖、萧山等区域的去化周期都在半年左右。

“在行业内，12-14个月是库存周期的良恶临界点，12个月以下一般不需要强调去库存一说。”一位资深的房产专家解释。

库存量最大的区域为余杭区、萧山区、江干区，3个地方的库存占了总量的73.4%。不过去化最慢的，也就是房子最难卖的其实是大江东、下城区，这两个地方房子销售周期都要1年左右时间，而余杭的销售周期为8.7个月，萧山为6.8个月，江干为5.8个月。

目前，住宅库存的组成中，有很大一部分为远离市中心的偏远项目。住宅存量在500套以上的，杭州一共有8个项目，比如位于大江东的东裕华庭有1148套、闲林的新时代城市家园有889套、乔司的佳兆业君汇上品有676套。

包括江东新城、闲林、转塘、未来科技城、临平新城等板块，距离武林广场都在20公里外，东裕华庭远至50公里。

主城区中下城区的去化周期很长，城北新天地和华丰是主要的存量板块。“这些项目位于城北老工业园，没有形成明显的板块和热点，楼盘比较散乱，距离市中心也比较远，所以去化速度会比较慢。”快房网首席评论员大老哥分析说。

大老哥表示，按照3月份冲2万套的销量看，杭州的去化周期已经偏低。接下来，如果楼盘供应量不能增加的话，有可能出现供小于求的局面，原来的存量房去化速度加快，周期越来越短，供应紧张就会造成房价上涨。此外，某些新建工地可能会出现工期调整，这样供应量更少。